Immobilien
Immobilien
Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.
Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:
Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.
Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden.
Hierfür muss ein Grundbuchsgesuch gestellt werden, das beispielsweise folgende Daten enthält:
Das Grundbuchsgesuch muss – zusammen mit den notwendigen Dokumenten – in der Regel elektronisch beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Nur in einfachen Fällen können Grundbuchsgesuche auch bei Gericht zu Protokoll erklärt werden.
Ein Angehöriger eines Staates, der Mitglied der Europäischen Union (EU) oder Vertragspartner des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) ist, wird Inländerinnen/Inländern gleichgestellt und benötigt daher keine behördliche Genehmigung für einen Grundstückskauf in Österreich.
Erwerben Ausländerinnen/Ausländer Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften, muss dies behördlich genehmigt werden. Ausgenommen sind Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten, die Inländerinnen/Inländern gleichgestellt sind. Ein Genehmigungsverfahren muss grundsätzlich nur von Angehörigen von Drittstaaten durchgeführt werden.
Da die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb im Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer geregelt sind, erhalten Sie hier nur einen groben Überblick über die Vorgangsweise.
Wenden Sie sich vor Antragstellung direkt an die zuständige Grundverkehrsbehörde. Dort erfahren Sie alles Weitere über bundesländerspezifische Bedingungen für Ihre Genehmigung und erhalten genaue Informationen (z.B. über die Einreichfrist). Weiters können Sie auch erfragen, ob Sie den Antrag auf Genehmigung dort oder in der zuständigen Gemeinde einbringen müssen (z.B. in Vorarlberg).
Eine Genehmigung wird erteilt, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.
Zuständige Stelle:
Das Amt der jeweiligen Landesregierung bzw. die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde
Erforderliche Unterlagen:
Kosten
Die Höhe der Abgaben ist in jedem Bundesland anders geregelt.
TIPP
Zum Teil bieten die für die einzelnen Bundesländer zuständigen Behörden Antragsformulare auch zum Download im PDF-Format an.
Für die Abwicklung des Kaufvertrags wären zunächst die Besonderheiten zu beachten, die das österreichische Recht für den Erwerb und Verlust bücherlicher Rechte (Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeiten etc.) vorsieht:
Wegen der Komplexität der mit dem Eigentumserwerb von Liegenschaften zusammenhängenden rechtlichen Fragen ist es in der Regel sinnvoll, die Hilfe einer Notarin/eines Notars bzw. einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwaltes bei der Vertragsverfassung und Verbücherung in Anspruch zu nehmen.
Grundsätzlich ist es möglich, dass Sie den Kaufvertrag (samt der Aufsandungserklärung) anhand von Mustern selbst aufsetzen und gemeinsam mit Ihrer Vertragspartnerin/Ihrem Vertragspartner eine eine Notarin/einen Notar bzw. ein Bezirksgericht zum Zweck der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften aufsuchen.
Überprüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks auf jeden Fall im Grundbuch alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie Eigentum der Verkäuferin/des Verkäufers, Hypotheken, Eintragungen von Pfandrechten, Informationen zu Vorkaufsrechten, Wegerechte, Kanäle, Leitungen, Bäche.
Zu diesem Zweck sollten Sie sich einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug verschaffen, den Sie bei jedem Bezirksgericht oder Vermessungsamt über jede in Österreich gelegene Liegenschaft erhalten.
Das Grundbuch ist auch online abfragbar! Eine solche Abfrage ist jedoch kostenpflichtig. Der Datenbankzugang erfolgt im Auftrag des Bundesministeriums für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz über die dafür eingerichteten Verrechnungsstellen.
Über den Zugang zum Grundbuch verfügen aber auch Notarinnen/Notare und Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte sowie eine Reihe anderer mit Grundstückstransaktionen befassten Personen und Stellen.
Um zu erfahren, ob und wie auf dem gewünschten Grundstück gebaut werden darf, liegen bei den Gemeindeämtern (für Wien wien.gv.at/flächenwidmung) die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zur allgemeinen Einsicht auf.
Dort erfahren Sie auch, wo und ob es für bestimmte Gebiete Abdrucke der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne gibt. Diese können gegen einen Unkostenbeitrag käuflich erworben werden.
TIPP
Informationen über Grundstücksvermessungen, rechtliche Grundlagen, Kartographie etc. erhalten Sie auf der Seite des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen.
Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wurde oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft.
Als Grundstücke gelten
Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für „Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt.
Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.
Auf Verkäuferseite kann der Verkauf von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden GmbH im Einzelfall vorteilhaft sein. Im Worst Case muss aber der Verkäufer einer GmbH auf seiner Ebene stille Reserven versteuern und trotzdem kauft der Erwerber eine Steuerlatenz auf Ebene der Ziel-GmbH ein.
Der Verkauf von Personengesellschaften funktioniert ertragsteuerlich wie ein Asset Deal. Der Verkäufer muss die stillen Reserven versteuern und der Erwerber hat die vollen Anschaffungskosten als „Abschreibungsbasis“.
Der GmbH-Share-Deal ist hingegen mit der Buchwertfortführung verbunden. Der Erwerber kauft somit eine sogenannte „Steuerlatenz“ in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert der Immobilie auf Ebene der GmbH („stille Reserve“) ein.
Der Share Deal, also der Umsatz von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften, bietet regelmäßig Vorteile im Hinblick auf die sogenannten „Verkehrssteuern“, das sind GrESt, Gebühren, Umsatzsteuer. Aus ertragsteuerlicher Sicht muss man beim Share Deal allerdings zwischen transparenten Personengesellschaften (OG, KG) und intransparenten Körperschaften (GmbH, AG) unterscheiden.
Beleuchtet wird aus rechtlicher und steuerlicher Sicht, welche Gründe beim Erwerb von Immobilien im Einzelfall für die Wahl eines Share Deals oder Asset Deals sprechen können. Die Möglichkeiten der Strukturierung der verkaufenden und erwerbenden Gesellschaften sowie der Ablauf eines typischen Share Deals und Asset Deals beim Erwerb von Immobilien wird von der Due Diligence Prüfung bis zum Closing dargestellt.
Besondere Berücksichtigung findet das regelmäßig wichtige Thema der Finanzierung des Deals und die damit allenfalls verbundenen Stolpersteine (Einlagenrückgewähr, Finanzierung durch das Target etc.).
Bei einer Immobilientransaktion werden zahlreiche Arten von Steuern und Gebühren angesprochen, wie etwa Ertragsteuern, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer, Rechtsgeschäftsgebühren oder Gerichtsgebühren.
Am besten legen Sie Ihr Geld sicher an. Immobilien sind wieder eine hervorragende Option. Zum Beispiel Vorsorgewohnungen. Oder eine Wohnung bzw. ein Haus zur Eigennutzung. Oder ein – diesmal neues – Zinshaus, in dem auf lange Sicht keine Reparaturen und Investitionen notwendig werden. Es gibt aber auch eine Vielzahl von alternativen Geldveranlagungen, die Sie ruhig schlafen lassen werden: etwa Anleihen und konservativ veranlagte Aktienfonds.
JA! Vor allem wenn es sich bei einem neuen Zinshaus um ein modernes, vielleicht sogar zeitgenössisches Objekt handelt. Dann ist garantiert, dass für einen längeren Zeitraum keine Investitionen anfallen werden. Zusätzlich profitieren Sie von freien Mietzinsen und manchmal sogar von einer neuen Mieterschicht.
Nicht nur der bauliche Zustand und die aktuelle Mietsituation sind für die Preisgestaltung entscheidend, sondern auch das Entwicklungspotential des Objekts. Wenn etwa durch Abbruch bzw. Neubau mehr Wohnnutzfläche geschaffen werden kann, kann sich das auf den Preis positiv auswirken. Bezogen auf den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter kann es sogar zu enormen Preisentwicklungen nach oben kommen.
Die Bewertung eines Zinshauses ist äußerst kompliziert. Viele Faktoren entscheiden über den Preis. Der Standort. Die aktuelle Mietsituation. Das zukünftige Entwicklungspotential und noch vieles mehr. Jede Menge Erfahrung und Fachwissen sind notwendig, um den exakten Wert Ihres Zinshauses zu ermitteln. Wir beschäftigen uns täglich mit dem Immobilienmarkt und seinen Veränderungen – daher trauen wir uns das auch zu.